Adquirir una casa es sin duda una de las decisiones más importantes en la vida financiera de una persona. Además, cuando analizamos el costo de vida de un país, el precio de la vivienda es uno de los factores que mayor peso tienen. En ese contexto, comprar una vivienda implica cierta complejidad, pues representa una inversión de varias veces el ingreso anual de un individuo.
Usualmente una casa es adquirida a través de un crédito hipotecario que implica un costo fijo que se extenderá, en ocasiones, hasta 30 años. Es por ello que resulta relevante analizar la evolución de los precios de las viviendas, pues la decisión de comprar una casa o invertir ese ingreso en otro instrumento financiero, depende en gran medida de su comportamiento. En estas líneas abordamos como han ido cambiado los precios de la vivienda y su comparación con el salario de las personas para algunos México, Colombia y Argentina.
México
En México, la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) actualiza periódicamente el índice de precios de la vivienda, en donde encontramos un resumen del precio promedio a nivel nacional y por entidad federativa. Así, podemos hacer un comparativo del precio de la vivienda y el salario promedio en el sector formal, usando los datos del salario base de cotización del Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS).
El precio promedio de la vivienda en 2005 era de 354,527 pesos, por otra parte, el dato más reciente del segundo trimestre de 2023 muestra que el precio actual es de 1,126,940 pesos, es decir, se ha observado un incremento acumulado de 217%. Por el lado de las remuneraciones, en el mismo periodo el salario promedio en el sector formal se ha incrementado en 166%, esto significa que es más complicado comprar una vivienda de contado de lo que era hace casi 20 años.
Como se observa en la gráfica 1, a partir de 2013 se presentó una brecha en el crecimiento de los precios de la vivienda respecto del salario promedio, dicha diferencia se ha ido incrementado, por lo que es de esperarse que a medida que pasa el tiempo sea aún más complicado comprar una vivienda con el ingreso proveniente únicamente del trabajo. Tampoco podemos olvidar que no es realista que una persona utilice todo su dinero en un solo gasto, pues la vivienda es sólo uno de los elementos que componen la cesta de bienes y servicios que una persona promedio consume.
Fuente: cálculos propios con información de la SHF y el IMSS
Para complementar los cálculos anteriores, utilizamos los datos del Banco de México para estimar el costo promedio de un crédito en los mismos años, usando las series de costo anual total (CAT) de un crédito a los hogares que contiene intereses y comisiones. Se observa que al financiar un monto equivalente al precio promedio de la vivienda en 2005, el pago de intereses representaba el 84% del ingreso anual, para 2023 dicho porcentaje se ubica en 83%, por lo tanto, a pesar de que las condiciones de financiamiento han mejorado, el incremento de los precios en la vivienda hace que sea igual de asequible que hace 18 años pagar los intereses del crédito hipotecario. Recordando que un gasto que no dañe de forma importante las finanzas personales, no debe de sobrepasar el 30% del ingreso total.
Colombia
En Colombia, la historia es similar, si bien el crecimiento del precio promedio de la vivienda nueva está un poco más contenido, para el periodo de 2005 a 2023[1] se ha incrementado en casi 110% y el precio de la vivienda usada se ha incrementado en más de 300% en un contexto en el que el salario medio aumentó 168%. De manera que para el periodo analizado se ha vuelto más complicado obtener ingresos que permitan alcanzar la adquisición de este tipo de activos. Una de las posibles causas de la aceleración de estos aumentos en los precios de la vivienda en países que tienen un amplio sector de turismo como lo es Colombia han sido la llegada de los llamados “nómadas digitales”, trabajadores extranjeros que llegar al país a hacer teletrabajo y que en consecuencia aumentan la demanda de vivienda, de hecho, Colombia es de los primeros países en contar con un visado especifico para este tipo de trabajadores.[2]
Argentina
Para analizar el caso de Argentina, debemos tener en cuenta los recientes episodios de inflación que a sufrido aquel país, en particular, no se tiene continuidad en las series históricas de los precios de la vivienda, y la metodología es distinta, pues el Índice del costo de construcción (ICC) es un resumen de los precios de los insumos incluidos en la edificación de una casa, tales como, es costo de metro cuadrado, y el costo de la mano de obra, así como materiales. Sin embargo, el aumento de 420% sólo en el periodo de 2005 a 2014, es evidencia que se ha vuelto mucho más complicado adquirir una casa propia o inclusive rentarla. De hecho, estudios recientes señalan que la enorme disparidad de precios al interior del país, hace que se vuelva una de las ubicaciones con mayor cotización en el precio de la vivienda.[3]
En resumen, adquirir una vivienda en los tres países mencionados se ha vuelto más complicado, de ahí la importancia de, por una parte, promover estrategias de ahorro e inversión que permitan que alcanzar metas de largo plazo no dependa únicamente del ingreso por trabajo y, por otro lado, de fomentar políticas publicas que apoyen a que el precio de estos activos no incrementen de forma exponencial y sean asequibles para la mayor cantidad de personas, sin dejar de lado la tendencia natural de este tipo de bienes al encarecimiento, ya que, la vivienda y su edificación parecen tener un límite físico, relacionado con ciudades cada vez más grandes y servicios más concentrados.
[1] DANE – Índice de Precios de la Vivienda Nueva (IPVN)
[2] ¿Trabajar a distancia en uno de los países más baratos? Colombia lanza un nuevo visado | Euronews
[3] La odisea de comprar una casa: Buenos Aires tiene el valor promedio del metro cuadrado más caro de la región – Infobae
